Les experts du réseau LEXASUD apportent leur compétences et savoir-faire dans les principaux métiers de l’évaluation et l’analyse immobilière, notament ceux qui se sont développés depuis une vingtaine d’années du fait de la financiarisation.
Leur champ d’intervention couvre l’expertise, l’audit immobilier, les propositions de stratégie immobilière ainsi que les actions de dynamisation des actifs immobiliers.
EXPERTISE
Les experts en évaluation immobilière de LEXASUD sont spécialistes dans « l’art » d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports. Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur le bien étudié, le terme « Expertise » correspond en effet à la prestation d’un expert répondant à des qualifications précises.
Les experts de LEXASUD assurent de manière permanente l’actualisation des connaissances utiles à l’Expertise dans les domaines techniques, économiques, juridiques, fiscaux et comptables, de façon à maintenir leurs compétences et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il sont commis.
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers
Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.
Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
Les méthodes dites « professionnelles »
Celles-ci s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres…) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la méthode dite du « bilan-promoteur » parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération.
AUDIT IMMOBILIER
Un audit consiste en une mission de vérification approfondie portant sur un immeuble ou un patrimoine, dont l’expertise détaillée est, soit le préalable, soit plus souvent l’aboutissement.
L'audit immobilier comprend les travaux suivants
Vérification des titres de propriété étant précisé que, si celle-ci n’est pas effectuée par l’expert, elle doit l’être par un juriste.
Production d’extraits cadastraux (matrices et plans).
Vérification de la situation d’urbanisme des biens, confirmée par un document engageant l’administration et opposable aux tiers (certificat d’urbanisme, permis de construire).
Estimation détaillée, par devis d’un professionnel, des travaux à entreprendre sur l’immeuble.
Analyse des facteurs susceptibles d’affecter l’environnement de l’immeuble avec, en cas de besoin, avis d’un technicien extérieur éventuel.
À titre d’exemple, l’expert en évaluation immobilière (sauf spécification particulière) n’est pas en mesure techniquement d’effectuer lui-même un sondage des sols, des contrôles techniques concernant le degré de pollution ou de contamination de la propriété ou de son environnement immédiat.
Toutefois, les renseignements recueillis auprès du client et des autorités administratives locales peuvent lui permettre, s’il apparaît des doutes ou des craintes à ce sujet, d’en informer son client, de façon que celui-ci puisse requérir les enquêtes ou les études nécessaires auprès de sociétés spécialisées.
Examen des originaux de baux et avenants pour les immeubles loués ; s’il n’est pas effectué par l’expert, il doit l’être par un juriste.
Mesurage des surfaces bâties si les documents en possession du client ou de ses conseils laissent planer un doute (plans n’étant plus à jour, plans incohérents, états de superficie n’ayant pas été dressés par un géomètre-expert ou un architecte, plans réduits).Il est bien évident qu’un audit immobilier complet est une mission lourde.De ce fait l’expert ne peut la réaliser seul mais en collaboration avec d’autres techniciens et professionnels, en disposant d’un laps de temps suffisant. Dans un certain nombre de domaines, il devra faire appel à des prestataires de services de l’extérieur.
Dans certains cas, l’audit sera partiel, le mandant convenant avec l’expert du champ des diligences et des investigations à opérer.
En outre, la production de documents administratifs (Urbanisme, Hypothèques) peut s’avérer longue. En règle générale, ce type de mission sur un immeuble entier ne peut être réalisée dans un délai inférieur à un mois et peut s’étaler sur une période de plusieurs mois.
L’expertise immobilière détaillée intervient en principe au terme de l’audit immobilier ; toutefois, une première expertise peut être faite préalablement à l’audit puis complétée ou corrigée une fois l’audit achevé.
STRATEGIE IMMOBILIERE & DYNAMISATION DES ACTIFS IMMOBILIERS
Pour appréhender clairement les enjeux économiques liés aux actifs immobiliers, LEXASUD propose aux associations, institutions, entreprises, collectivités locales, propriétaires de parcs immobiliers d’entreprendre avec elles les démarches préalables en vue de leur dynamisation :
La démarche de « dynamisation des actifs immobiliers » ne consiste pas à transformer les propriétaires en opérateurs immobiliers de « marché », mais de leur permettre de veiller à ce que les actifs immobiliers contribuent en permanence de manière optimale aux objectifs stratégiques.
La dynamisation ne se réduit pas non plus au seul arbitrage entre conservation et cession d’actifs. Il s’agit plus largement de définir et de mettre en oeuvre les actions susceptibles :
de maîtriser les coûts afférents à l’entretien du patrimoine.
d’accroître la valeur économique ou la valeur d’usage des actifs.
d’augmenter les revenus générés.
de préparer au mieux une cession de tout ou partie des actifs ne participant plus à la mission de son propriétaire
Le propriétaire doit ainsi avoir en permanence la certitude que ses actifs immobiliers sont
correctement exploités et, le cas échéant, qu’ils pourront être cédés dans les meilleures conditions
possibles.
Les paramètres et les objectifs ?
Les enjeux immobiliers sont les suivants :
Optimisation de la gestion des actifs immobiliers ne participant pas à la destination du propriétaire
Arbitrage entre conservation et cession.
Identification des possibilités de reconversion et mise en oeuvre des scénarios identifiés
Définition, financement et mise en oeuvre des projets immobiliers
Les paramètres à intégrer sont nombreux et LEXASUD apporte à ses mandants une assistance à la mise en œuvre des approches et méthodes pour :
Connaitre les actifs
Identifier les enjeux
Identifier les acteurs essentiels (urbanisme, administrations, investisseurs)
